CLAÚSULAS ABUSIVAS: Cláusula suelo y otras. ¿Cómo afectan a mi hipoteca?

Cálcula cómo ha afectado la claúsula suelo a tu hipoteca

La Comisión Europea ha pedido al Tribunal Europeo que reconozca el derecho a las indemnizaciones que tienen los afectados por las claúsulas suelo, y con carácter retroactivo.  Es una gran noticia dónde se calcula que cada persona afectada, podrá cobrar de 10.000€ a 21.000€ debido a la caída del Euribor en los últimos cinco años.

¿Pero qué es una claúsula suelo y qué son las claúsulas abusivas en la contratación?

Las claúsulas abusivas son aquellas que están formalmente incorporadas en un contrato y que incumplen el requisito del equilibrio contractual entre las partes. Es decir, se entiende que los consumidores, no han tenido influencia en la redacción del contrato, causando un importante desequilibrio entre los derechos y obligaciones que se derivan.

En la actualidad el TJUE faculta a los jueces españoles para anular cualquier claúsula abusiva, incluyendo las que afecten a los contratos de hipoteca.

¿Cómo afectan a nuestras hipotecas?

1.- Otorgando un grado mayor de protección a los usuarios en los casos que se produzca una ejecución hipotecaria. Existe una mayor discrecionalidad para el juez pudiendo anular este tipo de claúsulas.
2.- El juez podrá argumentar la existencia de una claúsula abusiva valorando la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato, así como el momento de celebración del mismo y todas las circunstancias que concurran en su celebración.
3.- Es fundamental conocer que el juez tiene la facultad de sustituir una cláusula abusiva por una disposición supletoria de Derecho nacional, para poder permitir el restablecimiento de un equilibrio real entre los derechos y las obligaciones de las partes del contrato.

¿Qué tipo de claúsulas abusivas puedo encontrarme en mi contrato hipotecario?.

A).- CLAÚSULA SUELO: Impide que el cliente hipotecado se beneficie de las caídas del Euribor. (Ejemplo de cómo suelen estar redactadas..."Tipo de interés variable": Limites de variabilidad del tipo de interés .... las partes acuerdan que, a efectos obligacionales, el tipo resultante de la revisión del tipo de interés aplicable, sea este el ordinario o el sustituto, no podrá ser inferior al .... nominal anual ni superior al .... nominal anual. Os adjuntamos un simulador para calcular cómo ha afectado esta claúsula a vuestra hipoteca.

B).- REDONDEO AL ALZA: Se trata de un exceso aleatorio, que pretende la simplificación del cálculo de la cantidad que debe ser abonada en concepto de interés.En este tipo de claúsulas falta la acreditación de que haya sido negociada individualmente.
(Ejemplo de cómo suelen estar redactadas; Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”.)

C).- MOTIVOS DE OPOSICIÓN POR DETERMINACIÓN Y MANIPULACiÓN DEL EURIBOR. Aquí es básico destacar que importantes irregularidades en la determinación del Euribor llevaron a la Comisión Europea a abrir un expediente para investigar las presuntas irresponsabilidades cometidas por las entidades bancarias en su confección, tal como en la correspondiente Memo 11/711 de 19 de octubre de 2.011, en la que la Comisión Europea anunciaba el inicio de las investigaciones.

 

D).-CUOTA FINAL: Han sido de hasta el 30% del capital prestado, generando una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una última cuota al final de la vida de la hipoteca, y posiblemente de la vida del hipotecado, que con una edad muy avanzada, y seguramente con una capacidad económica menor debe afrontar una "súper cuota" si no quiere incumplir con el contrato de préstamo suscrito, y arriesgarse a que el banco inste un procedimiento de ejecución hiptecaria como el presente, después de haber estado cumpliendo puntualmente durante 20, 30 o 40 años, según el caso, con el pago de su hipoteca.

Esta cláusula, al no haber sido debidamente informada al consumidor, debe considerarse abusiva, ya que si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera suscrito este tipo de hipoteca.

E).- COMISIONES POR RECLAMACIÓN DE POSISICIONES DEUDORAS: "Además del interés prestado devengarán las siguientes comisiones....por gastos de reclamación de posiciones deudoras ....... Euros....liquidable y pagadera de una sola vez en cada posición deudora que se produzca, para compensar los gastos de gestión de regularización (teléfono, fax, telégrafo, desplazamiento, siempre que se realicen las correspondientes reclamaciones.....).

F).- INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS E INCLUSO EN OCASIONES USUARIOS: "Las cantidades vencidas y no pagadas por amortizaciones, intereses, comisiones y gastos que con arreglo a este contrato deban satisfacer los prestatarios en fechas preestablecidas, devengarán en su total reembolso un interés de demora al tipo que resulte de añadir oo,oo puntos porcentuales al tipo de interés, oridinario o sustitutivo, vigente en cada momento, a cuyo efecto el BANCO podrá libremente capitalizar los intereses, comisiones, y gastos de conformidad... 

Existen muchas más claúsulas abusivas, en nuestras leyes y directivas comunitarias se adjuntan listados a modo de ejemplo, en ningún caso son listados cerrados. Cualquier claúsula que genere desequilibrio entre partes podrá ser declarada como abusiva por el juez competente.

Este tema es objeto de estudio y debate donde agentes sociales, jueces y entidades bancarias buscan sus fórmulas. Esperemos que prime la sensatez y la salvaguarda de nuestros derechos como consumidores.

Si deséais profundizar, o anular vuestra claúsula suelo no dudéis en contactarnos. ¡Ganamos en las distancias cortas!

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